Home Staging ist in aller Munde – ob bei Wohn- oder Ferienimmobilien. Wer eine Immobilie möglichst hochpreisig vermieten oder verkaufen möchte, legt Wert auf gutes Bild- und Werbematerial. In Zeiten des Online-Vertriebs ist der erste Eindruck entscheidend. Denn das nächste Angebot ist schließlich nur einen Klick entfernt. Da wird geschönt und drapiert: Hier ein Löffelchen mehr Licht, dort ein paar Möbel und eine Handvoll Wohnaccessoires, obendrauf noch eine Prise Photoshop. Und schon sieht die Immobilie deutlich freundlicher und wohnlicher aus. Aber zu viel Schein statt Sein kann für den Anbieter teuer werden. Das Online-Immobiliennetzwerk realbest (www.realbest.de) hat bei Rechtsanwalt Henrik Angster nachgefragt und die wichtigsten rechtlichen Grenzen beim Home Staging zusammengestellt.

Wer Home Staging googelt, erkennt leicht, dass sich hier ein neuer Markt mit Dienstleistern und Produkten entwickelt hat. Einen Profi zu engagieren, geht aber schnell ins Geld. Bei einer privaten Immobilie wird in Sachen Home Staging daher oft selbst Hand angelegt. Wer sich das zutraut und ein Händchen für Zeitgeist und Stil hat, kann hier sparen und gleichzeitig den Erlös optimieren. Aber aufgepasst! Wer die rechtlichen Grenzen nicht kennt und übertreibt oder einfach an der falschen Stelle schönt, dem drohen unter Umständen rechtliche Konsequenzen – angefangen von wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsansprüchen der Konkurrenz, gewährleistungsrechtlichen Ansprüchen der Kunden bis zur drohenden Rückabwicklung des Kaufvertrages. Daher gilt es, ein paar einfache Regeln zu beachten.

1. Schönheitsreparaturen – was ist zulässig?

Zulässig: Etwas frische Farbe oder Lack macht auf Fotos einen großen Unterschied und ist in der Regel unproblematisch, ebenso wie den Boden zu schleifen und auszubessern. Das fällt unter Schönheitsreparaturen. Möbel aufstellen, Vorhänge und Bilder aufhängen und mit Wohnaccessoires dekorieren – alles kein Problem.
Vorsicht: Problematisch wird es aber, wenn durch Lack und Farbe oder Möbel ein größerer und gar wertmindernder Schaden verschleiert werden soll. Wer Risse in der Fassade einfach zuspachtelt oder überpinselt und später beim Verkauf die Ursache – etwa Risse im Fundament – verschweigt, muss mit Gewährleistungsansprüchen des Käufers rechnen. Das fällt dann unter „versteckter Mangel“ – sofern der Käufer darstellen kann, dass der Mangel bereits zum Zeitpunkt des Verkaufs bestand und nicht ohne Weiteres erkennbar war. Falls der Mangel hingegen offensichtlich bekannt gewesen ist und gezielt „retuschiert“ wurde, kann unter Umständen der Vertrag sogar angefochten werden. Auch bei Feuchtigkeit, Schimmel oder Hausschwamm sind solche Gewährleistungsansprüche im Nachhinein nicht ausgeschlossen, nur weil man kurz zuvor darüber gepinselt hat. Die feuchte Ecke im Erdgeschoss oder den Schimmel im Wohnzimmer sollte also besser nicht mit der Eckbank bzw. Schrankwand beim Foto verdeckt und bei der Besichtigung unzugänglich gemacht werden. Vielmehr gilt es, offen mit Mängeln und deren Behandlung umzugehen.

2. Photoshop ist nur begrenzt erlaubt

Zulässig: Ein nicht optimiertes Selfie ist kein echtes Selfie. Selbst auf dem Smartphone bedarf es nur weniger Handgriffe, um rote Augen und Augenränder zu retuschieren und der vorher fahle Teint erscheint mit einem Klick frisch und gesund. Gleiches gilt für Immobilienfotos. Hell bedeutet freundlich, daher wird am häufigsten die Lichtsituation optimiert. Eine zusätzliche Lampe oder die maßvolle Aufhellung des fertigen Bildes ist ohne Bedenken erlaubt. Wer die Tageszeit optimal wählt, hat sowieso besseres Licht und damit bessere Fotos.
Vorsicht: Jedoch ist es problematisch, den Nord-Balkon in gleißendes Sonnenlicht zu tauchen oder gar ein verdunkelndes Nebengebäude wegzuschneiden. Abhängig von den Möglichkeiten des Käufers, sich selbst vor Ort oder durch Einsicht in Unterlagen ein umfassendes Bild zu machen, rutscht man schnell in den Bereich der Täuschung, was den Vertragsschluss anfechtbar machen kann. Speziell das Bearbeiten der Gebäudeumgebung auf dem Bild – etwa hinter dem Panoramafenster eine nicht vorhandene Grünfläche einzufügen – berührt den Bereich der sogenannten verkehrswesentlichen und damit kaufentscheidenden Eigenschaften. Beim Erwerb von Immobilien dürfte sich dies allerdings nur unter besonderen Umständen auswirken. Anders verhält es sich bei Ferienimmobilien: Ein Ferienhaus wird vorab natürlich nicht selbst besichtigt und daher allein aufgrund der Bilder und Beschreibung gebucht. Schließlich ist ein Chalet mit Bergpanorama im Vergleich zur Berghütte direkt neben dem Skilift ein völlig verschiedenes Paar Schuhe.

3. Bei Wohnimmobilien haben Lügen kurze Beine

Hingegen ist bei Wohnimmobilien rechtlich davon auszugehen, dass Käufer oder Mieter das Objekt vorher in Augenschein nehmen, Unterlagen einsehen und sich so selbst eine Meinung zur Lage und zum Zustand bilden können. Das Angebotsfoto mit dem wegretuschierten Nebengebäude auf dem Immobilienportal ist in der Regel keine finale Entscheidungsgrundlage. Denn wer kauft schon trotz Besichtigung ein Haus mit Panoramablick, wenn der Ausblick gerade mal bis zur anderen Straßenseite reicht. Genau deswegen haben bei Kauf und Miete einer Wohnimmobilie echte Lügen normalerweise auch äußerst kurze Beine. Spätestens beim Besichtigungstermin kommen solche Schönfärbereien ans Licht. Doch es gibt Ausnahmen: Sollten beim Verkauf gewichtige Gründe gegen eine Besichtigung der Immobilie sprechen – etwa bei Zwangsversteigerung – und wird im Exposé dreist geschummelt, dann sieht die Sache wieder anders aus.

4. Schummeln bei der Lage?

Wer an Home Staging denkt, meint damit überwiegend die Optimierung von Fotos. Aber auch bei Texten, gilt es aufzupassen. Bei der Vermarktung einer Immobilie wird gerne und häufig die Lage einer Immobilie geschönt. „Strandnähe“ oder „Nähe zum Alexanderplatz“ sind eben relativ. Selbst wenn sich im Falle eines Immobilienerwerbs die verkehrswesentlichen Eigenschaften wie Lage, Größe oder Ausrichtung der Immobilie aus dem notariellen Kaufvertrag nebst Anlagen wie Grundrisse und Baupläne ergibt: Auf dem Immobilienportal kann der geschönte Text trotzdem problematisch sein, zumindest in wettbewerbsrechtlicher Hinsicht. Falls hier nachweisbar falsche Tatsachen beschrieben werden, um Interessenten erst einmal zu einer Kontaktaufnahme zu verleiten, kann dies die Konkurrenz auf den Plan rufen.

5. Vorsicht bei Mythen oder Versprechen

Durch glatte Lügen in der Verkaufsbroschüre oder im Exposé – wie erfundene wertsteigernde Informationen etwa zur Lage („Altstadt“), zum Zustand („renovierter Altbau“) oder zur Geschichte (entworfen von einem renommierten Architekten) – können an unterschiedlichen Enden Probleme entstehen, die es zu vermeiden gilt. Außerdem: Bei der Zusicherung langfristiger Services wie etwa Concierge-Dienste oder geplanter wertsteigernder Maßnahmen (etwa Gartenanlage oder Aufzug) ist besondere Vorsicht geboten. Entwickler und Verkäufer, die sich hier zu weit aus dem Fenster lehnen, dürfen sich später häufig mit Gewährleistungsansprüchen auseinandersetzen.
Zitat von Henrik Angster, Angster Rechtsanwalts GmbH in Stuttgart:

„Die Grenzen beim Home Staging sollte eigentlich der gesunde Menschenverstand ziehen: Dort, wo es nicht mehr um eine bloße vorteilhafte Darstellung geht, sondern glatt manipuliert, erfunden oder gelogen wird, kann Post vom Anwalt ins Haus flattern. Immobilienverkäufer oder Anbieter von Ferienimmobilien sollten sich nicht leichtfertig ins Risiko setzen. ‚Home Tuning’ statt Home Staging? Die technischen Möglichkeiten, die einem heute bereits jedes Smartphone bietet, müssen mit einem gesteigerten Problembewusstsein einhergehen, wann diese Grenze überschritten ist. Notfalls hilft die Hinzuziehung eines Anwalts.“

Über die realbest Germany GmbH

realbest ist Deutschlands erstes Online-Immobiliennetzwerk. Das Besondere: realbest verbindet die Vorzüge von digitalen Marktplätzen mit denen sozialer Netzwerke zu einem einzigartigen Market Network. Es geht um Transaktionen genauso wie ums Netzwerken. Somit geht realbest einen Schritt weiter als herkömmliche Immobilienplattformen. Bei realbest finden nicht nur Käufer und Verkäufer zusammen, sondern auch Makler, Vermittler und Finanzdienstleister. Alle Parteien, die an dem Kauf und Verkauf von Immobilien beteiligt sind, kommen an einem virtuellen Tisch zusammen. Dort erfolgen alle wesentlichen Schritte zur Transaktion digital. Damit sorgt realbest für eine schnellere Kaufabwicklung bei hoher Transparenz, an deren Ende der Bestpreis steht. Denn auch die Reichweite der Immobilienangebote erhöht sich durch das digitale Netzwerk, wodurch viel mehr Kundenpotenzial ausgeschöpft wird. Ziel der aufstrebenden Immobilienplattform ist es, ein dichtes Netzwerk zu schaffen in dem alle Beteiligten barrierefrei interagieren können, für einen sicheren und effizienteren Prozess bei Immobiliengeschäften. Weitere Informationen unter www.realbest.de

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